开发商、中介押注小产权“转正”，有投资客一次性购20套回迁房
深圳旧改利益链调查
赵毅随着粤港澳大湾区逐步上升为国家战略，深圳、广州、东莞等大湾区城市吸引了众多投资者的目光，而房地产作为最为敏感的经济信号最先被捕捉。尽管各地政府加码楼市调控，防止过高的投资热潮，但仍然有投资客见缝插针，与严厉的政策博弈。
以深圳为例，7月31日，深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），增加“限售”“限离”“企业限购”等内容，打击了投机炒作的空间，深圳商品房投资热潮也随之逐渐冷却。
近日，《中国经营报》记者在深圳走访中发现，深圳福田有投资客一次性购买20套回迁房。可见，投资客在深圳并未销声匿迹，其将视线从政策严苛的商品房中脱离出来，转而投向了目前政策和法律都仍处于灰色地带的回迁房，在抬高回迁房价格的同时，从中获取了较大的利润。事实上，随着深圳楼市调控的进一步加码，商品房的投资热潮在悄然退却，然而旧改的资本狂欢才刚刚开始……
投资旧改房价“翻番”
深圳楼市在限购、限售的调控加码下，新房投资潮逐步冷却已是不争的事实，而部分投资客为了瓜分粤港澳大湾区资本“大蛋糕”，将目光转向了城市更新“不限购”“不限贷”的回迁房项目上。
“如果我有钱，我也想买回迁房。”赵文（化名）是深圳龙岗区平湖旧改项目的售房中介，他向记者感慨，如果现在购入这套位于平湖辅城的回迁房，明年至少涨三分之一的价格，即上涨7000元/平方米，如果等到5年后成功回迁，那么整套房产价格翻三倍也有可能。“这栋转售5套房，这几天就有70多个客户过来，来这里都是打算投资的，利润很大，都是关内（罗湖、福田、南山、盐田区）或香港来的客户，因为不限购，也不怕卖不出去。”
相比政策严苛的商品房，目前没有任何政策限制的回迁房成为了“投资热土”，赵文售卖的平湖回迁房也打出了“不限购、不限贷”的醒目宣传语，炒旧改的利益链正在一步步迂回式地套取巨额的投资利润。
对于投资客而言，深圳的楼市调控政策已愈发严苛，炒商品房能获取的利益空间也逐渐缩小。据深圳房地产信息系统中数据，2016年10月推出“深八条”后，深圳新房均价连续21个月下跌，从55611元/平方米下跌至54093元/平方米。但其成交量却平稳上升，据中国指数研究院数据显示，2018年上半年深圳市共成交128.86平方米的商品住宅12804套，成交套数同比增长21.92%，成交面积同比增加22.34%。
记者留意到，一方面深圳新房成交量在平稳增加，另一方面新房成交的群体逐步由投资客向刚需户慢慢转移。根据媒体此前报道，有购房者向记者坦言这么高的房价，肯定刚需所用。“当然是自己住，这么贵，还限售，还有人要投资？”
事实上，近日来深圳市对楼市调控的再度加码，也迫使相当一部分投资客对新房与二手房的投资“退潮”。
据悉，7月31日深圳发布的《通知》，主要是限制二手住宅的短炒行为。此次发布的政策，包括新购商务公寓5年内禁止转让，新购商品住房3年内禁止转让等条例，等于直接“冻结”了炒房客3到5年的资金，一定程度上迫使投资客将手中资金转向其他的投资产品。
炒房客的敛财利益链
记者调查发现，投资客炒回迁房已经形成了固定的利益链条，目前旧改项目推进一般要经过三个流程：意愿征集阶段、开发商签约获得指标、拆完回迁，在每个过程中，投资客都能进行套利。
售价不到商品房价格1/3，外加“不限购”“不限贷”，回迁房无疑有巨大的升值空间。记者走访宝安区、龙岗区多个大型旧改项目，包括佳兆业南门墩旧改项目、宝安集团茂盛村旧改项目、京基木棉湾旧改项目以及绿海城平湖旧改项目，发现均有回迁房进行出售。
“一有风声就开始升，你们有钱投资这个就最划算了！”中介周姐（化名）熟稔地向记者透露炒旧改的玄机。“木棉湾旧改项目在2012年京基集团刚入驻时，房价仅为12000元/平方米，而随着旧改过程的推进，目前价格已攀升到29500元/平方米。”当记者质疑是否真的有这么好赚时，周姐赶忙“打包票”说道：“不要看现在木棉湾29500元的单价，开始拆了每平方米就能涨个三四千元，如果等到正式回迁，拿到红本，那价格就可以和附近的商品房一样，至少5万元/平方米。”
记者调查发现，投资客欲从炒旧改套取巨额利润，而为了能加快旧改进度，开发商同样对这类炒房行为持默许态度。京基集团木棉湾城市更新处人员告诉记者，他们会向投资客主动推荐中介，因为投资客购房后会立即签约，有利于提高项目签约率，加快旧改进度。“你要的话，我这边可以推荐合适的中介给你，如果要大点的，我们帮你留意一下，我们城市更新处偶尔会有卖房的人过来，买下来就立即签约。”
周姐还透露，投资客在每个阶段都能获得利益，有很多人等不及拆完回迁这个阶段，就会在意愿征集阶段时买入，在获得指标后售出，短时间内可以获得翻倍的收益。“投资的人尝到拆迁的甜头，专门去买那些刚有风声的房子，木棉湾有个业主手里十几套，卖了几套房去旁边再买旧的，那边的旧改房不到2万元，再等有指标的时候卖出，很容易翻倍。”
赵文也向记者坦言，投资客一般在旧改项目立项前就听到风声，然后蜂拥过来投资，平湖旧改项目有一整栋楼54套回迁房出售，不到20天全部卖完。以绿海城平湖辅城坳旧改项目为例，目前一期已经开始签约，但二期还在意愿征集阶段，价格仅为16000元/平方米，如果二期等到和开发商签约的阶段，就能卖指标，至少能上升7000元/平方米。赵文告诉记者：“那些墙上印着‘拆’字的已经和开发商签了约，也就是可以卖指标的，比二期价格要贵一些，现在几乎都卖光了。”
一幅由中介公司制作的宣传海报显示，绿海城平湖辅城坳旧改项目分为意愿征集、签协议、拆迁、打地基、封顶以及交楼等6个阶段，每个阶段的售价也节节上升，每平方米分别为16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程预计需要4年时间，价格增长幅度惊人。赵文表示：“乐观估计，明年就能开始签约，大概4年后就能交楼。”按此计算，购买回迁房在4年内的投资总回报率高达275%。
记者走访赵文所说的绿海城平湖辅城坳旧改项目，发现一期部分已经动工拆迁，大部分房子在墙上印着“拆”字，该旧改项目由深圳绿海城集团负责。绿海城城市更新处相关负责人告诉记者，他们知道有投资客购买回迁房的事情，对此既不赞同也不反对，他表示：“投资客要赚钱跟我们没关系，投资客购买回迁房后，绿海城可以和他签赔偿合同，但这一切要建立在绿海城公布的赔偿标准上。”
投资客为什么如此热衷于回迁房？据深圳市城市更新2018年半年报数据，全市已列入城市更新计划的项目数为693个，计划批准拆除重建用地面积累计52.84平方公里，其中确定实施主体的有156个。目前进行旧改的小产权房，多是针对旧住宅区、城中村及旧屋村，这些房子由于历史遗留原因，不能公开交易，房价只有同地段商品房价格的1/3至1/2，但如果能够顺利回迁，就能拿到红本（商品房房产证），摇身一变成功“转正”。
换言之，除了获得丰厚的回报以外，深圳在小产权上撕开政策口子也让他们看到了“转正”的希望。继产业类和公共配套类历史违法建筑的“放开”，体量庞大的小产权住宅也因此最受青睐，投资客在法律和政策的灰色地带游走，购买小产权房实际暗藏风险。
购小产权房风险暗藏
7月27日，深圳市规划和国土资源委员会会同法制办共同起草了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），将公共配套类、生产经营性和商业办公类历史违建作为优先处理类别，小产权性质的厂房、仓库与商铺、写字楼有望通过补缴地价的方式“转正”。
合一城市更新总经理罗宇告诉本报记者，“对于小产权房而言，目前明确了仅有生产类或商办类的可以转正，而居住类的这种小产权房，未来还是要进行拆除处理的，实现转正的可能性其实不大。”
一位购买了深圳回迁房的业主表示，购买小产权房，最害怕的是原业主反悔以及拆迁进程缓慢。上述绿海城工作人员也表示，“购买回迁房在法律上是没有任何保障的，目前绿海城可以和投资客签赔偿合同，但如果投资客有过分的要求，我们同样可以绕过他找原业主签约，如果告上法庭，原业主甚至可以直接把房子拿回来。”
在记者表示有意购房后，多位中介称购买回迁房虽然没有法律保护，但可以找律师或者到公证处进行合约上的公证，从而获得一定保障。中银（深圳）律师事务所城市更新业务团队周磊律师告诉记者， “国内仅有公证处能够进行公证，但不会对违法行为进行公证；目前市场上的确有些律师在为小产权房的购买提供‘见证’服务，但这种见证并不能改变购买行为违法的事实，故一旦因购房行为产生纠纷，这种‘见证’也无法保护购房人的利益。”
除了在法律上无法获得保障以外，旧改能否顺利进行存在很大的不确定性。深圳城市更新企业协会创始副会长赵磊认为，“城市更新项目里面也存在八年抗战的故事，很少有项目能够在三五年之内搞出来。每个项目的土地整理周期，从立项到最后主体确认需要五到八年。”赵文也表示，如果原业主真的反悔要打官司，房子确实会被拿走，所谓的律师见证，其实是没有什么法律效力的。
据《城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。未完成回迁的旧改房没有商品房房产证，私下交易属于违法行为。
记者就投资客购买回迁房一事致电深圳市规划和国土资源委员会、京基集团、绿海城集团以及宝安集团，以进一步核实了解相关情况，截至发稿未获回复。